Tại Diễn đàn Phát triển Việt Nam IZ 2025 được tổ chức vào ngày 29 tháng 5, Nguyen Thi Dung, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), nói rằng khi quốc gia bước vào giai đoạn phát triển mới, đầu tư vào cơ sở hạ tầng IZ vừa là một nhu cầu cấp bách.
Trong khi vốn đầu tư toàn cầu đang giảm, Việt Nam đang bơi chống lại hiện tại bằng cách thu hút FDI mạnh. Thủ đô nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản đã đạt 2,63 tỷ đô la, thúc đẩy nhu cầu đáng kể về đất công nghiệp và cơ sở hạ tầng liên quan.
Tuy nhiên, cô đã xác định bốn tắc nghẽn chính cản trở sự phát triển cơ sở hạ tầng của IZ: các thủ tục phê duyệt hành chính phức tạp, thiếu lập kế hoạch cơ sở hạ tầng dài hạn, khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do các vấn đề bồi thường và tái định cư và kết nối cơ sở hạ tầng không đủ.
Các nút thắt này dẫn đến tồn đọng vốn cho các doanh nghiệp, giảm hiệu quả đầu tư. Các vấn đề giải phóng mặt bằng tiếp tục trì hoãn việc xác minh và giải quyết dự án, dẫn đến các trường hợp đường, hoàn thành nhiều năm trước, vẫn chưa được sử dụng do thiếu kết nối, ông D Dung nói.
Phạm Thanh Bình, Giám đốc Khuyến khích đầu tư, thông tin và Trung tâm hỗ trợ đầu tư phía bắc của Bộ Tài chính (MOF), lưu ý rằng Việt Nam có 416 IZ bao gồm gần 129.000 ha, nhưng chỉ có sáu khu vực.
Bình thừa nhận rằng hầu hết các IZ vẫn hoạt động theo mô hình truyền thống, với cơ sở hạ tầng rải rác thiếu tích hợp các dịch vụ hậu cần, đổi mới và đào tạo, không thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất hoặc năng lượng.
Một Bộ Khoa học và Công nghệ Báo cáo chỉ ra rằng chỉ có 15 phần trăm doanh nghiệp trong IZ có thể áp dụng công nghệ cao hoặc tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Theo Phó Chủ tịch VIREA Nguyen Van Tien, Việt Nam chủ yếu thu hút FDI trong các ngành công nghiệp thâm dụng lao động với giá trị gia tăng thấp và sự lan tỏa công nghệ hạn chế. 
Do đó, các mô hình nâng cao như các khu vực công nghiệp sinh thái, công nghệ cao hoặc tích hợp bị giới hạn về số lượng. Sự thiếu hụt lao động chất lượng cao, đặc biệt là trong tự động hóa và quản lý sản xuất hiện đại, ngày càng rõ ràng.
Mô hình chuyển đổi 
BINH nhấn mạnh rằng việc chuyển sang các mô hình IZ thông minh, thân thiện với môi trường và tích hợp với các dịch vụ công nghệ, đổi mới và hậu cần xanh là điều cần thiết để duy trì các cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư chất lượng cao.
Ông lưu ý rằng IZ không thể hoạt động như các cơ sở độc lập, nhưng phải được lên kế hoạch tích hợp với các khu vực đô thị, cảng biển, đường cao tốc, trung tâm giáo dục và trung tâm đổi mới. Điều này đòi hỏi phải thay đổi sự phát triển liên ngành và phối hợp chặt chẽ giữa các địa phương khu vực.
Ông cũng đề xuất thiết lập các tiêu chí cụ thể để cấp phép và vận hành các khu vực thông minh và công nghiệp sinh thái, cùng với các ưu đãi về thuế và tín dụng cho các dự án áp dụng hệ thống nước tròn, tái chế chất thải và năng lượng sạch để thúc đẩy các mô hình công nghiệp tròn.
Về triển vọng bất động sản công nghiệp, Dung lưu ý rằng theo Kế hoạch năm 2030, Việt Nam dự kiến sẽ có 221 dự án mới của IZ, mở rộng 74 dự án hiện có, điều chỉnh kế hoạch cho 23 khu vực và thiết lập 299 khu vực khi điều kiện được đáp ứng.
Dung nói rằng sự phát triển quy mô lớn này tạo ra một môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp trong cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Nhu cầu cho thuê đất đang chuyển sang các tỉnh và thành phố cấp 2 do sự khan hiếm đất đai ngày càng tăng ở các khu vực trung tâm.
Phát hành chính trị về Nghị quyết 68-NQ/TW đánh dấu sự thay đổi then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế khu vực tư nhân, tạo ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các mô hình khu vực sinh thái.
Bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các khu vực công nghiệp sinh thái, dự kiến sẽ trở thành một động cơ mới để phát triển bền vững, đáp ứng các mục tiêu tăng trưởng xanh trong khi phù hợp với các tiêu chuẩn môi trường và khí thải toàn cầu. Các khu vực công nghiệp sinh thái đang hợp nhất như một tiêu chuẩn trong sự thay đổi theo hướng tăng trưởng màu xanh lá cây.
Theo Nghị quyết 68, Việt Nam nhằm mục đích có 2 triệu doanh nghiệp vào năm 2030, với ít nhất 20 doanh nghiệp lớn tham gia vào các chuỗi giá trị toàn cầu. Để đạt được kết thúc đó, một loạt các chính sách cụ thể đã được đề xuất để loại bỏ các rào cản thể chế và thúc đẩy sự phát triển toàn diện của thị trường bất động sản công nghiệp.
Một điểm nổi bật quan trọng là cải thiện quyền truy cập vào đất đai và cơ sở hạ tầng để tăng cường hiệu quả tài nguyên. Cụ thể, các địa phương được yêu cầu phân bổ ít nhất 20 ha trên mỗi IZ, hoặc tối thiểu 5 phần trăm dự trữ đất hiện tại, để hỗ trợ các doanh nghiệp công nghệ cao, nhỏ và vừa và các công ty khởi nghiệp sáng tạo. 
Ngoài ra, ngân sách địa phương có thể được sử dụng để hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng cho các IZ và các ươm tạo công nghệ, với điều kiện là đất được thuê cho các thực thể ưu tiên.
Các chính sách này không chỉ mở khóa năng lực sản xuất cục bộ mà còn giúp tái cấu trúc các không gian công nghiệp hướng tới hiệu quả và tính bền vững cao hơn.
Hong Khanh
